Den Nerv getroffen

Die Reaktionen auf den im Januar verabschiedeten Mietendeckel in Berlin zeigen, wo es den Wohnungsverwertern weh tut.

Am 30. Januar 2020 wurde der Mietendeckel mit den Stimmen von SPD, Linken und Grünen beschlossen. Dieses Gesetz ist trotz seiner Begrenztheiten grundsätzlich sehr zu begrüßen. Rund 1,5 Millionen Mieterinnenhaushalte genießen durch dieses Gesetz für fünf Jahre einen Schutz vor übermäßig hohen Mieterhöhungen. Sollte der Deckel die verfassungsrechtlichen Hürden nehmen, könnten andere Bundesländer nachziehen.

Was beinhaltet der Mietendeckel?

Herzstück des Mietendeckels ist ein Mietenstopp, der rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 gilt. Nur sehr eingeschränkt sind demnach Mieterhöhungen möglich. Ausgenommen von der Deckelung sind u.a. ab Januar 2014 bezugsfertig gewordene Neubauwohnungen sowie öffentlich geförderte Wohnungen. Auch bei Neuvermietungen gelten die vorgegebenen Mietobergrenzen und die Umlage von Modernisierungskosten darf nicht mehr als einen Euro pro Quadratmeter betragen.

Bis zuletzt umstritten war, ob und wenn in welcher Weise in bestehenden Mietverhältnissen die Absenkung der Miete ermöglicht werden sollte. Nun gilt, dass eine Miete als überhöht gilt, „wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt“, wie der Senat mitteilt. Höhere Mieten sind schlichtweg verboten und bei Verstößen können Geldbußen von bis zu 500.000 Euro verhängt werden. Ob sich die Vermieter an die Regeln halten, wird die Zukunft erweisen müssen. Immerhin rief der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) seine Mitglieder – zu denen neben den landeseigenen Wohnungsgesellschaftenn u.a. auch Vonovia und Deutsche Wohnen gehören – dazu auf, sich rechtskonform zu verhalten und überhöhte Mieten unaufgefordert abzusenken.

Der Aktienmarkt reagiert nervös

Dass der Deckel einen sensiblen Nerv der Immobiliengesellschaften trifft, machten die heftigen Reaktionen an der Börse deutlich. Bereits bei der ersten Ankündigung einer Mietbegrenzung bzw. dem Auftauchen eines Arbeitspapiers dazu, zeigten sich die vielzitierten Märkte nervös. Über Jahre hatten die Aktienkurse der Immobilienkonzerne nur eine Richtung gekannt, steil nach oben. Dann wurden im Juni 2019 Planungen zum Mietendeckel öffentlich, denen kurz darauf die Eckpunkte des geplanten Gesetzes folgten, und die Aktienwerte gingen auf Talfahrt. Bis Ende Juni büßten ADO Properties, Deutsche Wohnen, Vonovia etc. mitunter über 20 % ihres Börsenwerts ein. Inzwischen haben sich die Aktienkurse wieder erholt, wobei Vonovia von seiner Diversifizierung des Wohnungsbestandes und dem starken Auslandsgeschäft profitiert. Vorzüge, die ADO Properties und der Deutsche Wohnen-Konzern mit seinen über 110.000 Wohnungen in Berlin nicht bieten. Renditeorientierte Wohnungsverwerter stehen mächtig unter Druck, da die entscheidenden Werthebel durch den Mietendeckel stark eingeschränkt sind: Neuvermietungsaufschläge, heftige Modernisierungsaufschläge sowie das Geschäft mit den „ganz normalen“ Mieterhöhungen nach § 558 BGB sowie noch nicht absehbare Mietsenkungspotenziale trüben die Geschäftsaussichten.

Angesichts dessen organisierten die Immobilienwirtschaft und ihre Lobby vom Zentralen Immobilienausschuss über den BBU, Haus und Grund sowie FDP und CDU einen Sturm des Protestes. Das eigens dafür geschaffene Lobbynetzwerk „Neue Wege für Berlin“ veranstaltete im Dezember gar eine Demonstration. Mit besonderer Vehemenz starteten die Vorstände der Berliner Wohnungsgenossenschaften eine Kampagne gegen den Mietendeckel. „Berlin zerstört sein soziales Gefüge“, war da z.B. auf großen Plakaten zu lesen. Dieses Engagement, welches Berliner Mieter*innen gerne angesichts von Wohnungsprivatisierungen gesehen hätten, löste auch an der Genossenschaftsbasis scharfe Kritik aus. Davon unberührt, versuchten die Berliner Grünen bis zuletzt die von ihnen gehätschelten Genossenschaften aus dem Mietendeckel auszunehmen, was verfassungsrechtlich jedoch höchst bedenklich gewesen wäre.

Protest gegen Mietwucher (Kiel 1970)
Quelle: Wikimedia – creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/de/deed.en

Von der Idee zum Gesetz

Zu den Hauptkritikpunkten an dem Mietendeckel gehört, dass das Land Berlin gar nicht die Befugnis dafür hätte, da die Mietenregulierung Bundessache sei und außerdem, dass der notwendige Wohnungsbau mit diesem Gesetz verhindert würde.

Mit der Frage der landesrechtlichen Kompetenz befasste sich der Jurist Peter Weber, der seit 2016 im Bezirk Pankow für die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots zuständig ist. Ihn trieb die Frage um, ob Berlin nicht mehr für den Schutz der Mieter tun könne, als die Rot-Rot-Grüne Koalition behauptete, und die Verantwortung für die steigenden Mieten damit regelmäßig dem Bund zuschob. Bei seinen Recherchen stieß Weber dann auf historische Beispiele der Wohnraumbewirtschaftung, wie sie in der Bundesrepublik noch lange Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg Anwendung fanden. Mit der Föderalismusreform von 2006, so argumentiert Weber sehr überzeugend, sei die Kompetenz des öffentlichen Mietpreisrechts eindeutig vom Bund auf die Länder übertragen worden. Bei der zuständigen Senatorin Katrin Lompscher stießen Webers Vorstellungen zunächst auf wenig Gegenliebe, so dass er im November einen Fachaufsatz veröffentlichte, der schließlich von der SPD aufgegriffen und in die Öffentlichkeit getragen wurde. Es war also weniger die Linke als die SPD, die den Mietendeckel ermöglichte, wobei es der SPD wohl auch darum gegangen sein dürfte, die zentrale Frage der Enteignung und damit des Eigentums, der Verfügungsgewalt und demokratischen Kontrolle von Wohnungsbeständen in den Hintergrund zu drängen. So verwundert es nicht, dass die Kampagne „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ seit inzwischen über einem halben Jahr auf die Zulassung zur nächsten Stufe zum Volksentscheid wartet, über die der SPD-Innensenator Andreas Geisel zu befinden hat. Mit der Umsetzung des Enteignungsvorhabens ist in naher Zukunft also nicht zu rechnen, zumal es selbst bei einem erfolgreichen Volksentscheid der aktuellen oder einer kommenden Regierungskoalition obliegen würde, ein entsprechendes Enteignungsgesetz zu formulieren. Das wird ein schwieriges Unterfangen, da die Koalitionspartner bislang sehr verschiedene Positionen dazu vertreten und ein mögliches Gesetz ebenfalls der verfassungsrechtlichen Prüfung unterzogen werden dürfte.

Sozialer Wohnungsbau der 1920er: Der Karl-Marx-Hof in Wien
Quelle Wikimedia – creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/deed.en

Die Neubaufrage

Die Entwicklung der Mieten auf dem Berliner Wohnungsmarkt wird somit in der näheren Zukunft zum einen davon abhängen, was das Landes- und Bundesverfassungsgericht zum Mietendeckel entscheiden wird, und zum anderen davon, was die Berliner Landespolitik in den fünf Jahren Schonfrist, die der Mietendeckel gewährt, unternimmt, um dem angespannten Wohnungsmarkt entgegen zu wirken. In einem Interview erklärte Peter Weber, dass sich der befristete Mietendeckel „in weitergehende Maßnahmen“ einbetten ließe, „die in einem Wohnungswirtschaftgesetz münden könnten“ (MieterEcho 405: 7). Ob der Berliner Senat ernsthafte Überlegungen in dieser Richtung anstellt, ist ebenso ungewiss wie die Frage, ob es dem Senat gelingt, den schwächelnden Wohnungsbau voran zu treiben und dabei vor allem, eine adäquate Anzahl von leistbaren Wohnungen zu erstellen. Angesichts einer Bevölkerung, die seit 2011 um über 300.000 Menschen angewachsen ist, stellt der Wohnungsbau nach wie vor die Achillesferse der Mieten- und Wohnungsprobleme dar. Selbst der mit vorsichtigen Zahlen agierende Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 geht von einem Neubaubedarf von annähernd 200.000 Wohnungen aus, jährlich müssten 20.000 erstellt werden, wovon Berlin weit entfernt ist. Seit der unter der SPD/CDU-Koalition eingeführten Wohnungsbauförderung 2014 sind bis Ende 2019 kaum 3.000 Wohnungen entstanden, die als „sozial“ eingestuft werden können. Dass der Neubau weit hinter der wachsenden Nachfrage hinterherhinkt, stellte auch das Eckpunktepapier zum Mietendeckel fest: „Die weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnraum konnte bisher nicht durch eine entsprechende Angebotserweiterung durch ausreichenden Neubau gedeckt werden. (…) Die Wohnungsmarktanspannung verschärft sich in Berlin daher mit der Folge, dass die Mieten stärker als die Einkommen steigen.“ Entsprechend sieht das Papier „die zügige Ausweitung des Wohnungsangebots“ vor und stellt dafür planerische Vorbereitung, die personelle Aufstockung zur schnelleren Bearbeitung von Baugenehmigungen sowie die besondere Beschleunigung von Vorhaben der städtischen Gesellschaften und den Abbau verwaltungstechnischer Hemmnisse in Aussicht. Damit waren entscheidende Aspekte benannt, die den Wohnungsbau derzeit behindern. Schaut man in die spätere Beschlussfassung des Mietendeckel-Gesetzes, fehlen diese Ausführungen komplett. Vielmehr wird auf den Status quo verwiesen, der eben nicht ausreichen wird, den Wohnungsmangel zeitnah und nachhaltig zu beheben.

Im Gegensatz zum Bestandsschutz, für den sich viele Initiativen erfolgreich engagieren, bleibt das Thema des Neubaus der privaten Immobilienwirtschaft und den wenig überzeugenden Programmen des Senats überlassen. Die Immobilienwirtschaft wie auch der Senat setzen auf die Privatwirtschaft, die mit Förderprogrammen zum Wohnungsbau animiert werden soll, bislang aber ausschließlich hochpreisige und Eigentumswohnungen baut. Auf der anderen Seite sollen die weiter steigenden Mieten durch Subjektförderungen wie dem Wohngeld subventioniert werden.
Viel wird in diesem Zusammenhang von dem Erfolgsmodell Wien berichtet, wobei selten auf die entscheidenden Vorzüge des Konzeptes des Gemeindewohnungsbaus der 20er Jahre hingewiesen wird. Damals wurde der Wohnungsbau unter austromarxistischer Ägide komplett finanziert (nicht gefördert), die Wohnungen gehörten – und gehören bis heute – unmittelbar der Stadt. Das Entscheidende ist dabei, dass sich die Mieten bis heute an sozialen und nicht an betriebswirtschaftlichen Vorgaben orientieren, wie es die Genossenschaften als privatrechtliche Gesellschaften natürlich tun müssen. Lediglich die landeseigenen Gesellschaften könnten aus der neoliberalen Logik befreit werden, wozu der Berliner Senat aber weder in der Lage noch willens zu sein scheint.

(Ein Aktivist der Berliner MieterGemeinschaft) – 09.02.2020


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